ภาษีธุรกิจเฉพาะขายบ้าน สิ่งที่ควรรู้ก่อนขายบ้าน

การขายบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์นั้นมิใช่เพียงแค่การซื้อขายทรัพย์สินตามปกติทั่วไป แต่มีข้อกำหนดด้านภาษีที่ผู้ซื้อและผู้ขายจำเป็นต้องทำความเข้าใจ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ภาษีธุรกิจเฉพาะขายบ้าน ซึ่งเป็นภาษีจัดเก็บเฉพาะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะต้องทำความรู้จักกับภาษีประเภทนี้ และสิ่งที่ควรรู้ก่อนตัดสินใจขายบ้าน ดังนั้น ก่อนตัดสินใจขายบ้าน ควรศึกษากฎเกณฑ์และวิธีการคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะให้เข้าใจเสียก่อน เพื่อสามารถวางแผนและปฏิบัติตามขั้นตอนได้อย่างถูกต้อง

ภาษีธุรกิจเฉพาะขายบ้านคืออะไร?

ภาษีธุรกิจเฉพาะขายบ้าน หรือที่เรียกว่า ภาษีธุรกิจเฉพาะ เป็นภาษีที่จัดเก็บจากการประกอบกิจการขายอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย โดยมีวัตถุประสงค์หลักเพื่อนำรายได้มาพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ในชุมชน ภาษีนี้จะจัดเก็บจากผู้ประกอบธุรกิจขายบ้าน ทาวน์เฮาส์ คอนโดมิเนียม และอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ

ใครต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะขายบ้าน?

ผู้ที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะขายบ้าน ได้แก่

นายหน้าอสังหาริมทรัพย์

บุคคลหรือนิติบุคคลที่ประกอบธุรกิจนายหน้าค้าขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ คอนโดมิเนียม หรืออสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ โดยมีรายได้จากค่านายหน้าขาย

ผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์

บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ดำเนินการก่อสร้างและขายโครงการบ้านจัดสรร คอนโดมิเนียม หมู่บ้านจัดสรร เป็นต้น

นอกจากนี้ บุคคลธรรมดาที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อนำมาขายต่อเป็นการค้าขาย ก็ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะขายบ้านด้วยเช่นกัน

อัตราภาษีธุรกิจเฉพาะขายบ้าน

อัตราภาษีธุรกิจเฉพาะขายบ้านในปัจจุบันคือ 3% ของรายรับก่อนหักค่าใช้จ่าย โดยภาษีนี้จะถูกจัดเก็บจากราคาขายอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโดมิเนียม หรืออสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ รวมทั้งค่านายหน้าขายหากเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์

ตัวอย่างเช่น หากบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีรายรับจากการขายบ้านจัดสรรทั้งโครงการ 100 ล้านบาท บริษัทจะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตรา 3% คิดเป็นเงิน 3 ล้านบาท

วิธีการคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะขายบ้าน

การคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะขายบ้านค่อนข้างตรงไปตรงมา โดยมีสูตรการคำนวณดังนี้

ภาษีธุรกิจเฉพาะขายบ้าน = รายรับก่อนหักค่าใช้จ่าย x 3%

กรณีนายหน้าอสังหาริมทรัพย์

สำหรับนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ รายรับก่อนหักค่าใช้จ่ายคือค่านายหน้าขายที่ได้รับจากการเป็นนายหน้านั้น ๆ

ตัวอย่างเช่น หากนายหน้ามีรายรับค่านายหน้าจากการขายบ้านจำนวน 1,000,000 บาท ภาษีธุรกิจเฉพาะจะคำนวณได้ดังนี้

ภาษีธุรกิจเฉพาะ = 1,000,000 x 3% = 30,000 บาท

กรณีผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์

สำหรับผู้พัฒนาโครงการ รายรับก่อนหักค่าใช้จ่ายคือรายรับจากการขายอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด เช่น บ้านจัดสรร คอนโดมิเนียม เป็นต้น

ยกตัวอย่างเช่น หากบริษัทพัฒนามีรายรับจากการขายบ้านจัดสรร 80,000,000 บาท และรายรับจากการขายคอนโดมิเนียม 50,000,000 บาท รวมรายรับก่อนหักค่าใช้จ่ายเป็น 130,000,000 บาท ภาษีธุรกิจเฉพาะจะคำนวณได้ดังนี้

ภาษีธุรกิจเฉพาะ = 130,000,000 x 3% = 3,900,000 บาท

โดยทั่วไปแล้ว ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานต่าง ๆ เช่น ค่าก่อสร้าง ค่าที่ดิน ค่าโฆษณาประชาสัมพันธ์ เป็นต้น จะไม่สามารถนำมาหักออกจากรายรับก่อนคำนวณภาษีได้

ขั้นตอนการยื่นแบบแสดงรายการและชำระภาษี

เมื่อคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ขั้นตอนต่อไปคือการยื่นแบบแสดงรายการและชำระภาษีให้แก่กรมธรรม์สรรพากร โดยมีรายละเอียดดังนี้

ระยะเวลายื่นแบบและชำระภาษี

ภาษีธุรกิจเฉพาะขายบ้านจะต้องชำระเป็นรายเดือน โดยต้องยื่นแบบแสดงรายการและชำระภาษีภายในวันที่ 15 ของเดือนถัดไป

ตัวอย่างเช่น หากเป็นรายรับเดือนมกราคม ต้องยื่นแบบแสดงรายการและชำระภาษีภายในวันที่ 15 กุมภาพันธ์ หากเป็นรายรับเดือนกุมภาพันธ์ ต้องยื่นแบบแสดงรายการและชำระภาษีภายในวันที่ 15 มีนาคม เป็นต้น

แบบแสดงรายการภาษี

แบบแสดงรายการภาษีที่ใช้สำหรับภาษีธุรกิจเฉพาะขายบ้าน คือ แบบ ภ.ธ.40 โดยสามารถดาวน์โหลดแบบฟอร์มได้จากเว็บไซต์กรมสรรพากร หรือรับได้ที่สำนักงานสรรพากรพื้นที่

ในแบบแสดงรายการ ผู้ประกอบการต้องกรอกข้อมูลต่าง ๆ เช่น รายรับจากการขายอสังหาริมทรัพย์, จำนวนเงินภาษีที่ต้องชำระ, รายละเอียดโครงการ เป็นต้น

วิธีการยื่นแบบแสดงรายการและชำระภาษี

หลังจากกรอกข้อมูลในแบบ ภ.ธ.40 เรียบร้อยแล้ว ผู้ประกอบการสามารถยื่นแบบแสดงรายการและชำระภาษีได้ 3 วิธีดังนี้

• ยื่นแบบแสดงรายการและชำระภาษีด้วยตนเองที่สำนักงานสรรพากรพื้นที่
• ยื่นแบบแสดงรายการและชำระภาษีผ่านระบบอินเทอร์เน็ตที่เว็บไซต์กรมสรรพากร โดยจะต้องลงทะเบียนใช้บริการอิเล็กทรอนิกส์กับกรมสรรพากรก่อน
• ยื่นแบบแสดงรายการและชำระภาษีผ่านธนาคารหรือเคาน์เตอร์เซอร์วิสที่กรมสรรพากรรับรองการรับชำระภาษี

ไม่ว่าจะใช้วิธีใด เมื่อยื่นแบบแสดงรายการแล้ว ต้องนำหลักฐานการชำระภาษีไว้เป็นหลักฐานประกอบการยื่นในรอบถัดไปด้วย

บทลงโทษสำหรับการไม่ชำระภาษี

การชำระภาษีเป็นหน้าที่ที่ผู้ประกอบการจะต้องปฏิบัติตาม หากไม่ยื่นแบบแสดงรายการหรือชำระภาษีตามกำหนดเวลา จะมีบทลงโทษดังนี้

เบี้ยปรับกรณีชำระภาษีล่าช้า

หากชำระภาษีเกินกำหนดเวลาแต่ไม่เกิน 2 เดือนนับจากวันครบกำหนดชำระ จะต้องเสียเบี้ยปรับอัตราร้อยละ 1.5 ต่อเดือนของจำนวนเงินภาษีที่ค้างชำระ แต่หากเกินกว่า 2 เดือน อัตราเบี้ยปรับจะเพิ่มเป็น 2 เท่า คือร้อยละ 3 ต่อเดือน

ตัวอย่างเช่น หากค้างชำระภาษี 100,000 บาท เป็นเวลา 3 เดือน เบี้ยปรับที่ต้องชำระคือ

เดือนที่ 1: 100,000 x 1.5% = 1,500 บาท

เดือนที่ 2: 100,000 x 1.5% = 1,500 บาท

เดือนที่ 3: 100,000 x 3% = 3,000 บาท

รวมเบี้ยปรับ = 6,000 บาท

โทษทางอาญาสำหรับการหลีกเลี่ยงภาษี

นอกจากเบี้ยปรับแล้ว การหลีกเลี่ยงไม่ยื่นแบบแสดงรายการหรือไม่ชำระภาษีธุรกิจเฉพาะขายบ้าน ยังเป็นความผิดตามประมวลรัษฎากรที่มีโทษทางอาญาด้วย โดยมีโทษสูงสุดถึงขั้นจำคุกไม่เกิน 1 ปี หรือปรับไม่เกิน 200% ของเงินภาษีที่ค้างชำระ หรือทั้งจำทั้งปรับ

ดังนั้น เพื่อประโยชน์แก่ธุรกิจของตนเอง ผู้ประกอบการควรยื่นแบบแสดงรายการและชำระภาษีธุรกิจเฉพาะขายบ้านให้ครบถ้วนถูกต้องตามกำหนดเวลาเสมอ

บทสรุป

ด้วยความสำคัญของภาษีธุรกิจเฉพาะขายบ้าน ผู้ประกอบการจึงควรตระหนักถึงหน้าที่และปฏิบัติตามกฎหมายและระเบียบที่เกี่ยวข้องอย่างเคร่งครัด เพื่อให้ธุรกิจของตนดำเนินไปได้อย่างราบรื่นและยั่งยืน พร้อมทั้งเป็นส่วนหนึ่งในการสนับสนุนการพัฒนาสาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวกต่อชุมชนได้อีกทางหนึ่งด้วย